EU-regelgeving desastreus voor nieuwbouw ouderen

Door nieuwe Europese regelgeving kunnen ouderenhuisvesters nauwelijks nog nieuwe woningen bouwen.  Nieuwe huurwoningen voor ouderen zijn zo onrendabel dat nieuwbouw alleen mogelijk is in een combinatie van goedkopere en duurdere huurwoningen. De nieuwe staatssteunregels verhinderen echter dat dit soort projecten wordt gefinancierd met de gebruikelijke garantstelling in de sociale woningbouw.  Wanneer Minister Donner zijn standpunt handhaaft, komen kwetsbare ouderen stevig in de knel. Binnenkort debatteert de Tweede Kamer opnieuw met Minister Donner.

Afgelopen 1 januari is voor de Nederlandse corporaties nieuwe Europese regelgeving van kracht geworden. Doelstelling van deze regelgeving is het tegengaan van verstrekking van staatssteun aan activiteiten, welke ook door de commerciële partijen uitgevoerd zouden kunnen worden.  De activiteiten die wel toegestaan zijn onder de Europese beschikking worden aangeduid als ‘Diensten van Algemeen en Economisch Belang’ (DAEB). Het is aan de lidstaten zelf om vervolgens te bepalen waar de grens getrokken moet worden tussen DAEB en niet-DAEB activiteiten. Nederland heeft er voor gekozen om de grens te trekken bij een huurprijs van 652 euro per maand. Hieraan is gekoppeld dat de woningen met een huurprijs beneden de 652 euro, bij mutatie voor 90% moeten worden toegewezen aan huishoudens met een bruto inkomen lager dan 33.614 euro

In de nieuwe regeling is geregeld voor welke woningen de corporaties wel en geen staatssteun mogen ontvangen. Deze steun bestaat onder andere uit  borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Borging is cruciaal, omdat deze faciliteit een woningcorporatie in staat stelt tegen een lager rentetarief een lening af te sluiten. In de nieuwe regeling komen alleen woningen met een huurprijs onder de 652 euro komen in aanmerking voor borging. Ouderenhuisvesters raken door deze nieuwe regelgeving stevig in de knel. Bouwkosten voor woningen geschikt voor ouderen met één of meer functiebeperkingen zijn namelijk veel hoger. En dus is een hogere huur noodzakelijk voor een sluitende exploitatie.

Kosten

Minister Donner heeft aan de kamer aangegeven dat  ouderenwoningen nauwelijks meer kosten dan reguliere appartementen. Dat is onjuist. Ouderenwoningen die wij bouwen kosten ongeveer vijftien procent (is gemiddeld 37.000 euro) meer dan een doorsnee appartement. De reden voor deze extra kosten is dat voor deze woningen verschillende aanpassingen worden getroffen. De woning moet bijvoorbeeld ruimer zijn, zodat bewoners met een rolstoel zich makkelijk door hun woning kunnen verplaatsen en dat intensieve zorgverlening  in de woning kan plaatsvinden. Ook de gedeelde ruimtes zijn speciaal aangepast.  Er wordt gebruik gemaakt van bredere gangen, schuif- in plaats van draaideuren en minimaal twee liften. Ook zorgen we ervoor dat er een recreatiezaal en ruimte voor een huismeester aanwezig zijn. Willen wij de aanvullende investeringen tegen een lage huurprijs kunnen realiseren in combinatie met zorgvoorzieningen in de directe omgeving,  dan is een projectomvang noodzakelijk van minimaal honderd woningen. Met deze kwalitatieve invulling kan een oudere, ook met functiebeperkingen tot op hoge leeftijd zelfstandig blijven wonen. Als gevolg van de hogere investeringskosten is de huurprijs van een dergelijke ouderenwoning gemiddeld 200 tot 250 euro hoger dan van een regulier appartement. Dat was in de afgelopen jaren ook al zo.

Hogere financieringslast
Bij nieuwbouw van ouderenhuisvesting zal ongeveer een derde deel bestaan uit kleinere appartementen en de rest uit wat grotere appartementen. Dat sluit perfect aan bij de vraag uit de markt. De woningen met een huurprijs boven de 652 euro kunnen niet meer met WSW-borging gefinancierd worden en krijgen een financieringslast  die 1 à 1,5 procent hoger is dan bij borging. Deze hogere rentelasten nopen tot een verhoging van de huur  met maximaal 220 euro per maand, zonder dat zij daar extra kwaliteit voor terug krijgen.

Omvang
Omdat het doorbelasten van de hogere huurprijs niet realiseerbaar is en er onvoldoende vraag is naar woongebouwen waarin, mede als gevolg van de minimale omvang  uitsluitend woningen met een  huurprijs onder 652 euro zijn opgenomen, zal de bouw van deze specifieke ouderenwoningen volledig stil vallen.

Concurrentievervalsing
Uitgangspunt van de Europese regelgeving is het tegengaan van concurrentievervalsing. De particuliere sector heeft echter in het verleden dergelijke huisvesting voor kwetsbare ouderen niet willen aanbieden tegen een huur tussen 800 en 1000 euro en heeft evenmin aangegeven dat in de toekomst wel te willen doen.   De reden is dat de rendementen te laag of zelfs aanwezig zijn.  En dus ligt hier specifiek een taak voor woningcorporaties.

Vermogensvorming
Willen wij ook in de toekomst kunnen blijven investeren in sociale huurwoningen, dan zullen wij ons huidige vermogen op peil moeten houden. De verhuur van sociale huurwoningen is per definitie verliesgevend.  ‘Algemene’ woningcorporaties kunnen deze verliezen compenseren door verkoop van bestaand bezit. Voor ouderenhuisvesters is dit helaas niet mogelijk, omdat de doelgroep zich daar niet voor leent. Op grond hiervan zijn wij genoodzaakt het Robin Hood principe  toe te passen: woningen met een hogere huurprijs dragen bij aan de woningen met een sociale huurprijs.

Uitzondering op EU regelgeving
In Zweden ontstond enkele jaren geleden een vergelijkbare situatie, waarbij geen enkele partij nieuwbouw voor kwetsbare ouderen wilde of kon realiseren tegen een voor lagere inkomens betaalbare huurprijs. Onder die omstandigheden was ook de Europese Commissie van mening dat faciliteiten ter bevordering van  nieuwbouw op dit terrein – binnen bepaalde grenzen - verenigbaar zijn met de Europese regelgeving.

Oplossing
Een goede oplossing voor dit probleem is dat de minister ook voor de hogere prijsklasse WSW-borging verleent, zodat ook de huisvesting voor kwetsbare ouderen in de toekomst gewaarborgd blijft. De opstelling van de Europese Commissie in de Zweedse casus rechtvaardigt deze oplossing. De toewijzingscriteria voor ouderenwoningen met een huurprijs beneden de 652 euro kan gehandhaafd blijven en de duurdere ouderenwoningen kunnen worden toegewezen aan huurders met een inkomen tussen de 33.614 en de 43.000 euro. Voor de definitie van ouderenwoning zou aansluiting gezocht kunnen worden bij het Woonkeur Pluspakket Zorg. Deze maatregel is voor het Rijk budgetneutraal. Voor ouderen is het alles of niets.

Gerard de Heide, adjunct directeur financiën van SOR (woningcorporatie voor senioren) schreef dit opiniestuk na onze berichtgeving over dit onderwerp op kcwz.nl.

Ach, de buurt vangt het wel op

Er zijn grenzen aan wat de buurt kan en wil opvangen. Dat was een belangrijke opmerking die ik hoorde op de bijeenkomst Wonen in een Buurgemeenschap van 25 maart. De bijeenkomst van de SEV ging in op het boeiende experiment Bloemrijk in Krimpen aan den IJssel. ‘Dit project is zo bijzonder, omdat het zo gewoon is’, aldus Jeroen Singelenberg van de SEV. Wat het experiment zo bijzonder maakt is dat de bewoners streven naar een buurgemeenschap. Dus een buurt waar mensen elkaar kennen, elkaar helpen en samen activiteiten ondernemen.

Het burenproject Bloemrijk is nog niet voltooid. De eerste 71 woningen en een ontmoetingsruimte zijn al gereed en de andere 116 woningen volgen dit jaar. Toch is er al een evaluatie verricht van dit initiatief door woningcorporatie Qua Wonen en Zorgberaad Midden-Holland. Uit de evaluatie blijkt dat er regelmatig leuke activiteiten zijn in de ontmoetingsruimte. Ook blijkt de buurtcoach van onschatbare waarde te zijn. De corporatie en de gemeente financieren samen deze functionaris. De buurtcoach is in dienst van een welzijnsorganisatie. De coach ondersteunt bewonersinitiatieven en helpt bij het invullen van het onderling dienstbetoon en onderhoudt contacten met andere relevante organisaties. Dat onderlinge dienstbetoon, ofwel burenhulp, moet nog van de grond komen. Het wachten was op een website met speciaal voor het project ontwikkelde programma’s.

Buurovereenkomst
Bewoners tekenen niet alleen een huurovereenkomst als ze er komen wonen, maar ook een buurovereenkomst. Daarin staat omschreven dat zij zich een aantal uren per week inzetten voor de buurt. Uit de evaluatie blijkt dat de bewoners de overeenkomst van harte onderschrijven. Bijna de helft van de bewoners geeft aan meer contact te hebben met de buren dan in hun vorige woonsituatie. Nagenoeg veertig procent van de geïnterviewden zegt dat mensen in Bloemrijk meer voor elkaar over hebben dan in een gewone buurt. Op informele wijze is er al vrij veel onderlinge burenhulp. Meer dan de helft van de bewoners heeft al hulp geboden en hulp gekregen van de buren.

Als straks de website werkt, de formele opzet van onderling dienstbetoon, zeggen de nog niet actieve bewoner zich in te willen zetten. Eén bewoner, ook aanwezig op de bijeenkomst geeft het volgende hierbij aan: ‘Ik vraag me af of het goed blijft werken als we het formeel gaan organiseren. Nu doen we het gewoon voor elkaar en dat is juist zo leuk.’

Geen draagvlak = no-go
De betrokken corporatie Qua Wonen en het zorgberaad Midden-Holland pakken het project met enthousiasme en bevlogenheid aan. Zij hameren er terecht op dat het essentieel is om voldoende draagvlak te creëren. Geen draagvlak = no-go. Het traject moet je ook de tijd te gunnen. Ze vertellen dat het ‘loslaten’ en het initiatief bij de bewoners laten niet eenvoudig, maar erg nodig is. Zij lijken daarin goed te slagen. Wat dat betreft denk ik dat Bloemrijk kansrijk en succesvol zal zijn. Ik vraag me wel af hoe ver de rek gaat in de burenhulp.  Wat kan en wil een buurt opvangen? Waar liggen de grenzen? Kun je die vooraf wel benoemen? En help je het om zeep als je het op formele wijze gaat organiseren? Mikken we niet teveel op de draagkracht van een buurt? Ach, de buurt vangt het wel op! Maar hoeveel kan en wil een buurt hebben?

Door Yvonne Witter, adviseur bij het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg. Binnen het Kenniscentrum richt zij zich op de thema's: klantparticipatie, woonvariaties, kleurrijk wonen, welzijn en zorg en buur(t)projecten.