Anders wonen: de tijd is er rijp voor

Het is wat tegenstrijdig: aan de ene kant stimuleert de overheid het zo lang mogelijk zelfstandig wonen van ouderen met allerhande maatregelen. Aan de andere kant zijn budgetten minder toereikend om dit uit te voeren en staan beleidsmaatregelen er haaks op. Neem de woongemeenschappen voor ouderen, een woonvorm die juist nu aantrekkelijk is: samen zelfstandig wonen en ouder worden, tot op zekere hoogte voor elkaar zorgen, desgewenst samen zorg inkopen. Ideaal! Maar burgers die een woongemeenschap willen oprichten, merken dat nieuwbouwprojecten niet of nauwelijks mogelijk zijn omdat corporaties hier minder in kunnen investeren. Bovendien hebben (bestaande) woongroepen last van de inkomensgrens* die gesteld is. Sommige huurders komen niet in aanmerking voor het wonen in een woongroep omdat ze teveel verdienen. Of raken hun koophuis niet kwijt en kunnen niet overstappen. Toch is er hoop. De tijd is nu rijp voor woongemeenschappen. Dat bleek ook tijdens het congres 'Anders Wonen' op woensdag 14 februari 2013.

Kadootjes voor de samenleving
Kees Penninx, directeur van bureau Activ Age ziet ook kansen voor woongemeenschappen. ‘Het zijn geen eilanden in de samenleving. Het zijn kadootjes voor de samenleving!’, zegt hij op het congres 'Anders Wonen'. Zij brengen gemeenten en corporaties dichterbij hun doel. Bewoners van woongemeenschappen nemen op tijd maatregelen: zij zorgen voor onderlinge hulp en ondersteuning. Door het samenwonen voelen zij zich geborgen waardoor zij zich makkelijker naar buiten richten. Woongemeenschappen kunnen het sociale weefsel in de wijk versterken. Bovendien zorgt de ruimtelijke concentratie van de groep mensen voor efficiënte wijkgerichte zorg. 'De thuiszorg kan meteen een hele groep voorlichting geven', voegt Penninx toe. Daarnaast laten ouderen die naar een woongemeenschap verhuizen een woning achter, vaak een eengezinswoning. Dat bevordert doorstroom. Het past ook prima bij het scheiden van wonen en zorg: verzorgingshuizen verdwijnen en het gemeenschappelijk wonen kan voorzien in de lacune tussen thuis en het verpleeghuis.

Van pamperen naar sociaal ondernemerschap
Een punt is natuurlijk: nieuwbouw is moeilijk. Er zijn wel mogelijkheden in bestaande bouw, zoals het 'gestippeld wonen', een vorm van groepswonen waarbij leden van een woongroep verspreid wonen over een complex. Ook zijn sommige leegstaande panden geschikt voor woongemeenschappen. Hester van Buren, bestuurder van woningstichting Rochdale in Amsterdam, is betrokken bij diverse woongemeenschappen voor allerlei doelgroepen, zoals oudere migranten. Van Buren ziet dat gemeenschappelijk wonen meerwaarde biedt voor de buurt en voor de bewoners zelf, die zich weerbaarder voelen. Het bespaart ook kosten in zorg en welzijn.

Maar Rochdale heeft zoals alle andere corporaties te maken met de verhuurdersheffing, saneringsheffing en extra huurverhogingen, waardoor het moeilijker wordt voor corporaties om geld te lenen en te investeren. Het dwingt de corporatie tot het maken van andere keuzes. Rochdale wil de dienstverlening wel op peil houden en kiest ervoor om nieuwbouwprojecten uit te stellen en vooral te focussen op bestaand bezit. Wat betreft de woongemeenschappen en andere woonvormen denkt de corporatie na over bijvoorbeeld het oprichten van bewonerscoöperaties. Dan kunnen mensen in wooncomplexen zich verenigen tot een coöperatie en zelf het onderhoud inkopen en allerlei klussen laten doen. ‘Niet pamperen maar sociaal ondernemerschap.’

Woongroep, een schakel in de zorgketen
Ook inspirerend en kansrijk is de visie van WZH Waterhof. Jan Willem van den Dool, locatiemanager van deze zorgorganisatie, ziet de woongroep als schakel in de zorgketen. De Indische ouderen van woongemeenschap PINS maken gebruik van voorzieningen van de Waterhof, doen mee aan activiteiten, eten daar soms. Een aantal van de bewoners van deze woongemeenschap is vrijwilliger op de afdeling voor mensen met dementie. ‘Er vindt dus echt kruisbestuiving plaats’, merkt van den Dool op. Hij ziet uitdagingen voor de toekomst. De grootste ligt volgens hem bij het elkaar ontmoeten. De Waterhof wil een soort buurthuisfunctie vervullen. Ook vindt van den Dool het belangrijk dat er voldoende aandacht is voor cultuursensitieve zorg, omdat veel Haagse ouderen een niet-Nederlandse achtergrond hebben.

Op de vraag of een groep van 40 homosexuele ouderen die samen willen wonen in leegstaande woningen terecht kunnen bij de Waterhof, zegt van den Dool onmiddellijk: Ja. En dan zijn zij niet verplicht om zorg bij de Waterhof af te nemen. 'Want wij doen niet aan gedwongen winkelnering’, aldus van den Dool. Kortom: Woongemeenschappen zijn kansrijk in deze tijd. Welliswaar met de nodige hobbels, maar lef, creativiteit en enthousiasme kunnen deze bestrijden en kunnen de tegenstrijdigheid in het beleid aan. Veel bewoners van woongemeenschappen en professionals die zich inzetten voor het realiseren van deze woonvorm hebben deze eigenschappen van nature!

Openstaan voor initiatieven
Maar laten we oppassen om deze woonvorm als oplossing voor alles waar de samenleving nu tegenaan loopt te zien. Straks dwingt de overheid alle mensen tot wonen in woongemeenschappen. En dat is nu niet de bedoeling! Het kan een prachtige woonvorm zijn voor mensen die daar voor openstaan. Het wonen in een woongemeenschap moet natuurlijk wel bij je passen. Het is tijd voor variaties in woongemeenschappen. Het kan op allerlei manieren gevormd worden, van 'gestippeld wonen' tot hofjes. Ik zie kansen hiertoe. Openstaan voor diverse initiatieven is belangrijk. Gemeenten en corporaties kunnen actief meedenken en bewoners met woonwensen faciliteren. Een korte doorlooptijd om het groepsproces niet te frusteren is belangrijk. Woongemeenschappen zijn kadootjes voor de samenleving, maar zij moeten wel uitgepakt worden.

* Woningcorporaties zijn verplicht om 90% van hun sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een verzamelinkomen tot € 34.229. 10% mag naar de hogere inkomens

De organisatie van het congres 'Anders Wonen' was in handen van Stichting Innovaties voor Gemeenschappelijk Wonen (SING), Gemeente Den Haag, Ipse De Bruggen, de Haagse Hogeschool, Woonzorgcentra Haaglanden en het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg.
 
Meer informatie:

• Download de volledige impressie van het congres 'Anders Wonen' (365 kb, pdf)
• Website Landelijke Vereniging Gemeenschappelijk Wonen van Ouderen (LVGO)
• Website Woonsaem (Kenniscentrum Gemeenschappelijk Wonen Oudere Migranten)
• Website Stichting Innovaties voor Gemeenschappelijk Wonen (SING)

Door Yvonne Witter, adviseur bij het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg. Binnen het Kenniscentrum richt zij zich op de thema's: klantparticipatie, woonvariaties, kleurrijk wonen, welzijn en zorg en buur(t)projecten.

Voorspelling 2013: de revival van de woonzorgzone

Door Sandy van Marrewijk

Jaarwisselingen zijn altijd stof voor terugblikken, vooruitblikken en voorspellen. Terugblikken hebben we eind 2012 al genoeg gedaan, ik kijk liever vooruit. Ik voorspel voor 2013 de terugkeer van de woonzorgzone. Dit gedachtegoed is bittere noodzaak om in de nabije toekomst de golf aan mensen die in meer of mindere mate zorg nodig hebben op een fatsoenlijke manier te kunnen huisvesten. Nieuwbouw wordt de komende jaren schaars. We zullen veel slimmer onze bestaande voorraad moeten benutten. Rondom die locaties waar het in potentie het beste wonen is voor mensen met een zorgvraag moeten partijen als gemeenten, woningcorporaties en zorginstellingen hun krachten bundelen. Alle partijen kunnen op deze manier geld besparen. Op 1 voorwaarde, laten we met elkaar wel een nieuwe naam bedenken voor de sleets geraakte term woonzorgzone.

Zorgvastgoed een groeimarkt?

Begin december verscheen een rapport van het EIB over zorgvastgoed ‘Bouwen voor de zorg’. Conclusie uit dit onderzoek: Er is grote behoefte aan investeringen in zorgvastgoed. Vanwege enerzijds de vergrijzing en anderzijds de vervangingsvraag van verouderde verzorgings- en verpleeghuizen uit de jaren ’70 en ’80. Ongeveer tegelijkertijd verscheen een onderzoek van de ANBO waaruit bleek dat er nog altijd een groot tekort is aan seniorenwoningen. Het huisvesten van mensen die in meer of mindere mate zorg nodig hebben klinkt dus als een groeimarkt. Dat moet toch als muziek in de oren klinken bij een kwakkelende bouwsector? In de praktijk is het echter de vraag wie dit vastgoed nog wil en kan realiseren?

Veranderingen voor zorgorganisaties

Er zijn een aantal ontwikkelingen gaande omtrent ‘wonen en zorg’ die ervoor zorgen dat partijen terughoudend zijn. De financiering van zorgvastgoed is veranderd. Investeren in zorgvastgoed is risicovoller geworden. Inkomsten worden in toenemende mate productieafhankelijk gemaakt (de zogenaamde Normatieve Huisvestingscomponent als onderdeel van de zorgzwaartepakketten). Simpel gezegd, geen cliënt betekent geen inkomsten. Klinkt logisch voor het bedrijfsleven, maar is nieuw voor zorgorganisaties. Daarnaast is het aantal plaatsen in verzorgings- en verpleeghuizen sterk gedaald, hoewel het aantal ouderen sterk is toegenomen. De vraag verandert namelijk ook, mede ingegeven door het beleid van de overheid. Mensen blijven zo lang mogelijk zelfstandig wonen en gaan pas naar een verzorgings- of verpleeghuis wanneer het echt niet anders kan.

Scheiden wonen zorg

Deze zogenaamde extramuralisering krijgt vanaf dit jaar een extra impuls met de introductie van het scheiden van wonen en zorg. Het principe van het scheiden van wonen en zorg is dat een cliënt alleen nog maar de kosten vergoed krijgt voor de zorg, en zelf betaalt voor het wonen in de vorm van huur of koop. Dit is 1 januari 2013 gestart voor de lagere zorgzwaartepakketten (ZZP1+2). En wordt geleidelijk aan uitgebreid naar de hogere ZZP’s (ZZP3 in 2014, ZZP4 in 2016, ZZP 5 in ???). Men kan nog wel terecht in een verzorgings- of verpleeghuis, maar moet huur gaan betalen. Men vreest leegstand in met name verouderde verzorgingshuizen, doordat mensen ervoor zullen kiezen in de huidige woning te blijven.

Het sluitend krijgen van een businesscase voor zorgvastgoed met al die verschillende onzekere geldstromen (nacalculatie, normatieve huisvestingscomponent en huurinkomsten) vraagt goede en creatieve rekenmeesters. Banken zijn terughoudender geworden. Net als andere sectoren heeft ook de zorg last van de verminderde uitleencapaciteit van banken.

Woningcorporaties

Voorheen vonden zorginstellingen in woningcorporaties goede partners voor het bouwen van zorgvastgoed. Vanuit de regelgeving worden corporaties ook geacht een bijdrage te leveren op het terrein van wonen en zorg. In het recente verleden hebben veel corporaties zorgvastgoed gebouwd voor zorginstellingen. Met als gevolg dat veel corporaties verzorgingshuizen, verpleeghuizen, woonzorgcomplexen of aanverwant vastgoed in eigendom hebben en verhuren aan zorginstellingen. Corporaties die dit slim hebben gedaan, hebben hier de afgelopen jaren goed aan verdiend, dat moet gezegd worden. Maar ook voor corporaties is deze tak van sport nu dus een stuk risicovoller geworden.

Dat verhoogde risico en de verslechterde financiële positie van corporaties maakt dat corporaties zeer terughoudend zijn geworden in het zorgvastgoed. En zitten nu vaak ook in hun maag met verouderde verzorgingshuizen waarvan zorginstellingen straks de huur wellicht niet meer kunnen opbrengen. Niet bevorderlijk voor een goede samenwerkingsrelatie. Naast het zorgvastgoed hebben corporaties de afgelopen jaren ook veel geïnvesteerd in voor senioren geschikte woningen. Nu door veel bouwplannen een streep gaat, neemt ook het aanbod van dit type woning maar mondjesmaat toe.

Beleggers
Is vastgoed voor mensen die zorg nodig hebben dan een interessante markt voor beleggers? Slechts een enkele belegger zoals Syntus Achmea heeft de weg naar deze markt gevonden. Zij willen rendement maken en dat is nu juist het probleem.

Bestaande voorraad beter benutten

Enerzijds is er dus sprake van een steeds groter wordend tekort aan huisvesting voor mensen met een zorgvraag, anderzijds zijn er steeds minder partijen die dit type huisvesting wil en kan realiseren. Maar hoe zit het met de bestaande bouw? Kunnen we de bestaande voorraad niet veel beter benutten bij het huisvesten van mensen met een zorgvraag? Hoe maken we de bestaande voorraad dusdanig geschikt dat mensen er ook wanneer ze in meer of mindere mate zorg nodig hebben kunnen wonen? Dat betekent een toegankelijke woning, maar nog belangrijker, nabijheid van zorg, voorzieningen en welzijn. Sommige locaties zijn hiervoor meer geschikt dan anderen. Gemeenten moeten samen met woningcorporaties en zorginstellingen op zoek gaan naar die locaties waar het in potentie het beste wonen is voor mensen met een zorgvraag, en rondom deze locaties het aanbod optimaliseren.

Alle partijen kunnen op deze manier geld besparen, de zorg doordat cliënten geclusterd wonen, gemeenten op kosten voor voorzieningen uit de Wet maatschappelijke ondersteuning en woningcorporaties op beheerkosten (mensen met een zorgvraag vragen vaak extra aandacht, kans op ongelukken is groter, verwaarlozing van de woning wanneer er geen goede begeleiding is etc.). De tegenovergestelde beweging dreigt te gebeuren. Iedereen trekt zich terug op zijn eigen eiland, waardoor de medemens die zorg nodig heeft de dupe wordt. Dat is niet nodig als de schaarse middelen die er nog zijn veel gerichter en gezamenlijk worden ingezet.

Noodzaak is hoger
Dit denken en dit concept is niet nieuw. Het lag ook ten grondslag aan de gedachte achter de woonzorgzones en woonservicegebieden. Van deze term krijgen sommige mensen pukkeltjes. Veel van de initiatieven tot deze gebieden zijn immers gestrand in oeverloze overlegstructuren, te hoge ambities, goede intenties maar geen actie, te weinig noodzaak en te weinig commitment. Tijden zijn echter veranderd. De noodzaak is nu veel hoger dan 10 jaar geleden. Laten we ook leren van de fouten van toen. Een daarvan is het betrekken van niet teveel partijen, het aanwijzen van overzichtelijke gebieden, oftewel gerichter en selectiever zijn. En niet op de laatste plaats het betrekken van de doelgroep zelf. Dat betekent ook accepteren dat het op sommige plekken beter is om te wonen als je zorgbehoevend wordt dan op andere plekken. En als we op deze locaties dan toch nog iets aan nieuwbouw mogelijk kunnen maken, zou dat helemaal mooi zijn, ook voor de kwakkelende bouwsector.

Nieuwe naam?
Deze ontwikkeling is toe aan een nieuwe naam, de term woonservicezone is sleets geraakt, is teveel besmet. De ‘verzorgde woonomgeving’ , de ‘zorggeschikte leefomgeving’, de …………? Lezer van dit blog, heeft u nog een goede suggestie?

Meer informatie:

• Bekijk het KCWZ-dossier woonservicegebieden
• Ga naar de KCWZ-special scheiden wonen zorg
• Deze blog verscheen eerder op Bouwkennisblog.nl

Sandy van Marrewijk is bedrijfskundige, en vanuit verschillende rollen zo’n 10 jaar werkzaam voor en bij woningcorporaties. Onder andere als adviseur bij Twynstra Gudde. Nu werkt zij als strategisch adviseur bij woningcorporatie Vidomes. Vidomes bezit 18.000 woningen in Delft, Rijswijk, Zoetermeer en Leidschendam-Voorburg. Zij ontwikkelt en implementeert nieuwe organisatiestrategieën en visies.