EU-regelgeving desastreus voor nieuwbouw ouderen

Door nieuwe Europese regelgeving kunnen ouderenhuisvesters nauwelijks nog nieuwe woningen bouwen.  Nieuwe huurwoningen voor ouderen zijn zo onrendabel dat nieuwbouw alleen mogelijk is in een combinatie van goedkopere en duurdere huurwoningen. De nieuwe staatssteunregels verhinderen echter dat dit soort projecten wordt gefinancierd met de gebruikelijke garantstelling in de sociale woningbouw.  Wanneer Minister Donner zijn standpunt handhaaft, komen kwetsbare ouderen stevig in de knel. Binnenkort debatteert de Tweede Kamer opnieuw met Minister Donner.

Afgelopen 1 januari is voor de Nederlandse corporaties nieuwe Europese regelgeving van kracht geworden. Doelstelling van deze regelgeving is het tegengaan van verstrekking van staatssteun aan activiteiten, welke ook door de commerciële partijen uitgevoerd zouden kunnen worden.  De activiteiten die wel toegestaan zijn onder de Europese beschikking worden aangeduid als ‘Diensten van Algemeen en Economisch Belang’ (DAEB). Het is aan de lidstaten zelf om vervolgens te bepalen waar de grens getrokken moet worden tussen DAEB en niet-DAEB activiteiten. Nederland heeft er voor gekozen om de grens te trekken bij een huurprijs van 652 euro per maand. Hieraan is gekoppeld dat de woningen met een huurprijs beneden de 652 euro, bij mutatie voor 90% moeten worden toegewezen aan huishoudens met een bruto inkomen lager dan 33.614 euro

In de nieuwe regeling is geregeld voor welke woningen de corporaties wel en geen staatssteun mogen ontvangen. Deze steun bestaat onder andere uit  borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Borging is cruciaal, omdat deze faciliteit een woningcorporatie in staat stelt tegen een lager rentetarief een lening af te sluiten. In de nieuwe regeling komen alleen woningen met een huurprijs onder de 652 euro komen in aanmerking voor borging. Ouderenhuisvesters raken door deze nieuwe regelgeving stevig in de knel. Bouwkosten voor woningen geschikt voor ouderen met één of meer functiebeperkingen zijn namelijk veel hoger. En dus is een hogere huur noodzakelijk voor een sluitende exploitatie.

Kosten

Minister Donner heeft aan de kamer aangegeven dat  ouderenwoningen nauwelijks meer kosten dan reguliere appartementen. Dat is onjuist. Ouderenwoningen die wij bouwen kosten ongeveer vijftien procent (is gemiddeld 37.000 euro) meer dan een doorsnee appartement. De reden voor deze extra kosten is dat voor deze woningen verschillende aanpassingen worden getroffen. De woning moet bijvoorbeeld ruimer zijn, zodat bewoners met een rolstoel zich makkelijk door hun woning kunnen verplaatsen en dat intensieve zorgverlening  in de woning kan plaatsvinden. Ook de gedeelde ruimtes zijn speciaal aangepast.  Er wordt gebruik gemaakt van bredere gangen, schuif- in plaats van draaideuren en minimaal twee liften. Ook zorgen we ervoor dat er een recreatiezaal en ruimte voor een huismeester aanwezig zijn. Willen wij de aanvullende investeringen tegen een lage huurprijs kunnen realiseren in combinatie met zorgvoorzieningen in de directe omgeving,  dan is een projectomvang noodzakelijk van minimaal honderd woningen. Met deze kwalitatieve invulling kan een oudere, ook met functiebeperkingen tot op hoge leeftijd zelfstandig blijven wonen. Als gevolg van de hogere investeringskosten is de huurprijs van een dergelijke ouderenwoning gemiddeld 200 tot 250 euro hoger dan van een regulier appartement. Dat was in de afgelopen jaren ook al zo.

Hogere financieringslast
Bij nieuwbouw van ouderenhuisvesting zal ongeveer een derde deel bestaan uit kleinere appartementen en de rest uit wat grotere appartementen. Dat sluit perfect aan bij de vraag uit de markt. De woningen met een huurprijs boven de 652 euro kunnen niet meer met WSW-borging gefinancierd worden en krijgen een financieringslast  die 1 à 1,5 procent hoger is dan bij borging. Deze hogere rentelasten nopen tot een verhoging van de huur  met maximaal 220 euro per maand, zonder dat zij daar extra kwaliteit voor terug krijgen.

Omvang
Omdat het doorbelasten van de hogere huurprijs niet realiseerbaar is en er onvoldoende vraag is naar woongebouwen waarin, mede als gevolg van de minimale omvang  uitsluitend woningen met een  huurprijs onder 652 euro zijn opgenomen, zal de bouw van deze specifieke ouderenwoningen volledig stil vallen.

Concurrentievervalsing
Uitgangspunt van de Europese regelgeving is het tegengaan van concurrentievervalsing. De particuliere sector heeft echter in het verleden dergelijke huisvesting voor kwetsbare ouderen niet willen aanbieden tegen een huur tussen 800 en 1000 euro en heeft evenmin aangegeven dat in de toekomst wel te willen doen.   De reden is dat de rendementen te laag of zelfs aanwezig zijn.  En dus ligt hier specifiek een taak voor woningcorporaties.

Vermogensvorming
Willen wij ook in de toekomst kunnen blijven investeren in sociale huurwoningen, dan zullen wij ons huidige vermogen op peil moeten houden. De verhuur van sociale huurwoningen is per definitie verliesgevend.  ‘Algemene’ woningcorporaties kunnen deze verliezen compenseren door verkoop van bestaand bezit. Voor ouderenhuisvesters is dit helaas niet mogelijk, omdat de doelgroep zich daar niet voor leent. Op grond hiervan zijn wij genoodzaakt het Robin Hood principe  toe te passen: woningen met een hogere huurprijs dragen bij aan de woningen met een sociale huurprijs.

Uitzondering op EU regelgeving
In Zweden ontstond enkele jaren geleden een vergelijkbare situatie, waarbij geen enkele partij nieuwbouw voor kwetsbare ouderen wilde of kon realiseren tegen een voor lagere inkomens betaalbare huurprijs. Onder die omstandigheden was ook de Europese Commissie van mening dat faciliteiten ter bevordering van  nieuwbouw op dit terrein – binnen bepaalde grenzen - verenigbaar zijn met de Europese regelgeving.

Oplossing
Een goede oplossing voor dit probleem is dat de minister ook voor de hogere prijsklasse WSW-borging verleent, zodat ook de huisvesting voor kwetsbare ouderen in de toekomst gewaarborgd blijft. De opstelling van de Europese Commissie in de Zweedse casus rechtvaardigt deze oplossing. De toewijzingscriteria voor ouderenwoningen met een huurprijs beneden de 652 euro kan gehandhaafd blijven en de duurdere ouderenwoningen kunnen worden toegewezen aan huurders met een inkomen tussen de 33.614 en de 43.000 euro. Voor de definitie van ouderenwoning zou aansluiting gezocht kunnen worden bij het Woonkeur Pluspakket Zorg. Deze maatregel is voor het Rijk budgetneutraal. Voor ouderen is het alles of niets.

Gerard de Heide, adjunct directeur financiën van SOR (woningcorporatie voor senioren) schreef dit opiniestuk na onze berichtgeving over dit onderwerp op kcwz.nl.